다주택자 필독! 2026년 토허제 양도세 중과 유예 안전 매도 5단계

🏠 2026년 양도세 중과 유예 종료 전, 토지거래허가구역 다주택자 매도 전략

목차

1. 전략의 중요성
2. 양도세 중과 유예 종료와 기준일
3. 토지거래허가구역 내 매도 핵심 포인트
4. 다주택자 매도 전략 5단계
5. 체크리스트와 결론

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1️⃣ 전략의 중요성

2026년 5월 9일까지 다주택자에게 적용되는 양도세 중과 유예가 종료됩니다.
그 이전에 매도 전략을 세우지 않으면, 동일한 양도차익에도 중과세로 수천만 원~억 단위 세금 부담이 발생할 수 있습니다.
특히 수도권 일부 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어, 단순 세금만 고려한 매도는 리스크가 큽니다.

💡 Tip: 지금 매도 계획을 세우고, 계약·허가·잔금 일정을 역산하면 세금 부담을 최소화할 수 있습니다.

 

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2️⃣ 양도세 중과 유예 종료와 기준일

• 다주택자 양도세 중과(추가세율 20~30%p)는 2026년 5월 9일 종료
• 적용 기준은 양도일
  • 양도일 = 잔금 지급일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날
• 계약만 유예 기간 내라도, 잔금일이 넘어가면 중과세 적용 가능

💡 Tip: 계약서 작성 시 잔금·등기일 명확히 기입, 허가 지연 특약 추가

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3️⃣ 토지거래허가구역 내 매도 핵심 포인트

1. 매수인은 실거주 목적 필요 → 허가 없이는 거래 불가
2. 평균 2~4주 허가 절차 예상
3. 전세 남아 있는 갭주택은 허가 불가 → 전세 만료 후 매도 가능
4. 매도 시점과 허가 승인 시점이 양도세 유예 종료일과 맞아야 함

💡 Tip: 전세 만료일, 허가 일정, 잔금일을 모두 체크하면 중과세 리스크를 줄일 수 있습니다.

“얼마나 차이 나겠어?” 싶다면, 직접 계산 예시를 보면 생각이 달라질 겁니다.

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4️⃣ 다주택자 매도 전략 5단계

① 계약 일정 조기 확보

• 허가 절차를 고려해 3월 말~4월 초까지 계약 체결 권장

② 잔금·등기일 확인

• 양도세 중과는 잔금일 기준 양도일 적용
• 허가 지연 시 잔금일 연기 가능 여부를 특약 반영

③ 전세 낀 매물 관리

• 전세가 남아 있는 갭주택은 허가 불가
• 전세 만료 후 빈집 상태에서 매도 진행
• 세입자 조기 퇴거 협의도 고려

④ 매도 우선순위 설정

• 허가구역 내 주택 먼저 → 비허가구역 주택 나중
• 시장 수요와 허가 소요 기간 고려

⑤ 특약 및 위험 관리

• 계약서에 잔금일, 허가 지연 시 계약 해제 특약 명시
• 세금, 허가, 시장 상황 동시 점검, 유연 대응

💡 Tip: 이 단계별 전략을 따르면 2026년 5월 9일 전 안전하게 매도 가능

👉잠깐, 고가주택 세금이 헷갈린다면, 단계별 예시로 정리한 ‘고가주택 양도세 계산 방법’ 글을 함께 보면 전체 구조가 훨씬 쉽게 이해돼요

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5️⃣ 체크리스트와 결론

• ✅ 계약·허가·잔금/등기 모두 2026년 5월 9일 이전 완료
• ✅ 전세 낀 주택은 실입주 가능 상태 확보
• ✅ 계약서 특약으로 지연 리스크 최소화
• ✅ 매도 우선순위 및 시장 상황 고려

핵심 요약:

토지거래허가구역 내 다주택자는 전세 없는 실입주 가능 주택부터,
2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 전 계약 → 허가 → 잔금/등기 완료 순으로 매도해야 안전합니다.
양도세 중과 적용 기준은 잔금일(등기 포함) 기준 양도일임을 반드시 확인하세요.