재산세·종부세·양도세 차이와 계산 방법 | 최신 세율표 & 세법 변화 총정리

✔️ 최신 업데이트 (2026년 1월)
이 글은 최근 세법과 실제 사례를 기준으로 계속 업데이트되고 있습니다. 오래된 연도 표기는 삭제하거나 보완했습니다.

 

✔️ 먼저 핵심부터 정리

▪️ 재산세: 부동산을 보유하면 매년 내는 지방세 (아파트·토지 포함)
▪️ 종부세: 일정 금액 이상 보유(주택·토지) 시 추가로 붙는 보유세
▪️ 양도세: 집이나 토지를 팔아서 ‘이익’이 생길 때 내는 세금

👉 기억하기: 보유 = 재산세 · 종부세 / 매도 = 양도세

이제 각각의 세금을 예시로 차근차근 보겠습니다.

 

👉 재산세는 흐름부터 보면 훨씬 편하다

➜ [27번 글] 재산세 완벽 가이드

 

📌 이 글은 개념을 한 번에 잡는 글입니다. 보다 구체적인 절세 방법은 글 중간중간에서 자연스럽게 이어집니다.

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📌 목차

1. 재산세란 무엇인가?
2. 종합부동산세(종부세)란?
3. 양도소득세(양도세)란?
4. 재산세·종부세·양도세 한눈에 비교
5. 자주 묻는 질문 Q&A
6. 달라진 세법 변화

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1. 재산세란 무엇인가?

재산세는 부동산을 소유하고 있으면 매년 부과되는 지방세입니다.

• 대상: 주택, 건물, 토지
• 기준일: 매년 6월 1일
• 납부 시기: 7월(1차), 9월(2차)
• 특징: 모든 부동산 소유자에게 부과

📊 재산세 세율표 (주택 기준)

👉 절세 흐름, 한 번에 정리

(기준: 주택, 일반적 기준)

과세표준	세율
6천만 원 이하	0.1%
6천만 원 ~ 1억5천만 원	0.15%
1억5천만 원 ~ 3억 원	0.25%
3억 원 초과	0.4%

👉 예시: 공시가격 6억 아파트

• 과세표준: 6억 × 60%(공정시장가액비율) = 3.6억
• 적용세율: 0.4%
• 재산세 약 144만 원
• ※ 지자체 및 정책에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.

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2. 종합부동산세(종부세)란?

종부세는 재산세와 별도로 부과되는 국세입니다. 주택을 많이 보유했거나, 공시가격이 일정 기준을 넘으면 대상이 됩니다.

• 대상: 공시가격 합산액이 기준 초과 시
• 납부 시기: 매년 12월
• 특징: 고액 보유자 중심 세금

👉 헷갈리면 여기서 한 번 더 정리

➜ [55번 글] 종부세 계산 흐름

📊 종부세 세율표 (1주택자 기준)

과세표준	세율	누진공제
3억 이하	0.5%	0원
6억 이하	0.7%	60만원
12억 이하	1.0%	240만원
25억 이하	1.3%	600만원
50억 이하	1.5%	1,100만원
94억 이하	2.0%	3,600만원
94억 초과	2.7%	1억 0,180만원 (10,180만원)

 👉 예시: 공시가격 합산 14억 원 보유

• 공제 12억 제외 → 과세표준 2억
• 세율 0.5% → 약 100만 원 종부세
• 고령자·장기보유 공제 등 세부 공제가 추가로 적용될 수 있습니다.

 

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3. 양도소득세(양도세)란?

양도세는 부동산을 팔아 이익이 발생했을 때 내는 국세입니다. 같은 가격에 팔아도, 보유 기간·주택 수·지역에 따라 세금이 크게 달라집니다.

👉 거래 전에 구조만 확인해도 부담이 달라진다

• 대상: 주택, 토지, 분양권
• 납부 기한: 매도일 다음 달 말일까지
• 세율: 기본세율 + 다주택·조정대상지역 중과 가능
• 예외 규정이 많아서 실제 거래 전에는 최신 규정을 따로 살펴보는 게 안전합니다.

👉 계산 구조만 알아도 훨씬 편하다

➜ [36번 글] 양도세 계산 흐름

📊 양도세 기본세율표 (기준: 주택, 일반적 기준)

과세표준	세율	누진공제
1,200만 원 이하	6%	0
4,600만 원 이하	15%	108만 원
8,800만 원 이하	24%	522만 원
1억5천만 원 이하	35%	1,490만 원
3억 원 이하	38%	1,940만 원
5억 원 이하	40%	2,540만 원
10억 원 이하	42%	3,540만 원
10억 원 초과	45%	6,540만 원

👉 예시: 5억에 매입 → 8억 매도 (차익 3억)

• 필요경비·공제 적용 후 과세표준 2억 가정
• 세율 38% 적용 → 약 7천만 원

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4. 재산세·종부세·양도세 한눈에 비교

 

구분	재산세	종부세	양도세
세금 종류	지방세	국세	국세
납부 시기	매년 7·9월	매년 12월	매도 후 다음 달
기준	6월 1일	공시가격 합산액	양도차익
대상	모든 소유자	고액·다주택자	매도자

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5. 자주 묻는 질문 Q&A

Q1. 재산세랑 종부세 둘 다 내야 하나요?
→ 네. 종부세 대상이면 재산세는 기본으로 내고 종부세가 추가로 부과됩니다.

Q2. 1주택자는 종부세를 안 내도 되나요?
→ 공시가격 합산 12억 원 이하라면 안 내도 됩니다. 초과분만 과세됩니다.

Q3. 양도세 비과세 조건은 무엇인가요?
→ 1세대 1주택자가 2년 이상 실거주하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 규제지역, 일시적 2주택, 분양권 보유 시 등 예외가 많습니다.

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6. 달라진 세법 변화

• 종부세 공제액: 1주택자 12억까지 상향
• 다주택자 중과 완화: 일부 지역 해제
• 재산세 공정시장가액비율: 공시가격에 일정 비율을 곱해 과세표준을 정하는 제도로, 최근 보유세 부담 조정을 위해 낮춰 운영 중
• 양도세 비과세 요건: 1세대 1주택 2년 거주 조건 동일

👉 집을 살 예정이라면, 이 내용이 먼저 도움이 된다 ➜ [79번 글] 취득세 기준·세율·부담 변하는 구간 한 번에 정리