2025 종부세, 올해 ‘진짜 부담’ 이렇게 계산합니다 (1주택·다주택 완전정리)

2025 종부세는 공시가격 12억 기준, 공정시장가액비율 60%,  1주택·다주택 세율 차이, 그리고 고령자·장기보유 공제 80%만 이해하면 끝입니다.  올해 실제로 얼마나 내는지 ‘진짜 부담’만 쉽게 정리했습니다.

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# 1. 2025 종부세, 올해 이렇게 보면 끝입니다

2025년 종합부동산세는 공시가격 12억(1주택 기준)·공정시장가액비율 60%·누진세율·세부담상한 150%
이 네 가지를 정확히 이해하면 복잡하지 않습니다.

특히 1세대 1주택자는 공시가격 12억 이하는 종부세 없음, 고령자·장기보유 공제를 적용하면 세부담이 크게 줄어드는 구조입니다.

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# 2. 종부세란?

종부세는 일정 기준을 초과하는 고가 주택 또는 다주택자에게 부과되는 국세입니다.
주택 보유 부담을 누진적으로 부과하는 구조라, 공시가격·공제·세율·공제(고령자·장기보유)에 따라 실제 세부담이 크게 달라집니다.

종부세 계산 흐름은 다음 7단계로 진행됩니다.

1. 전국 주택 공시가격 합산
2. 기본공제 차감 (1주택 12억 / 일반 9억)
3. 공정시장가액비율 60% 적용
4. 과세표준 산출
5. 종부세 누진세율 적용
6. 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)
7. 세부담상한(150%) 적용 후 최종세액 확정

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# 3. 2025년 종부세 기준 & 과세 대상

✔ 1) 1세대 1주택자

• 기본공제: 12억
• 공시가 12억 이하: 종부세 없음
• 고령자·장기보유 공제 모두 적용 가능
• 세부담상한: 150%

✔ 2) 일반(2주택 포함·3주택도 이 그룹)

• 기본공제: 9억
• 공정시장가액비율 60%
• 2주택 이하/3주택 이상은 세율 구조가 다름(아래 표 참고)

✔ 3) 공동명의 1주택자

두 가지 중 선택:

① 인별과세(각자 9억 공제) → 총 18억 공제 가능
② 1세대 1주택 특례(12억 공제 + 고령자/장기보유 공제)

→ 두 방식은 세액 차이가 크므로 국세청 모의계산기 비교 필수

👉 공동명의와 단독명의는 세액 차이가 크기 때문에,
국세청 홈택스 → ‘모의계산(종합부동산세)’ 메뉴에서 두 가지 시나리오를 직접 비교해보면 가장 정확합니다.

✔ 4) 법인

• 법인 2주택 이하: 2.7% 단일세율
• 법인 3주택 이상: 5.0% 단일세율

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# 4. 공정시장가액비율(종부세용은 60%)

종부세 과세표준은

(공시가격 – 공제액) × 60%

여기서 헷갈리기 쉬운 ‘재산세 43~45% 특례’는 지방세이므로 종부세 계산과는 완전히 별개입니다.

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# 5. 2025 종부세 세율표 + 누진공제(최신버전)

누진공제표 방식으로 계산해야 가장 정확하고, 세무서·세무사·국세청 계산 방식과 동일합니다.

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✅ ① 2주택 이하(개인)

과세표준 구간세율  누진공제

0~3억	0.5%	0원
3~6억	0.7%	–60만
6~12억	1.0%	–240만
12~25억	1.3%	–600만
25~50억	1.5%	–1,100만
50~94억	2.0%	–3,600만
94억 초과	2.7%	–1억 180만

계산식:

(과세표준 × 세율) – 누진공제액

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✅ ② 3주택 이상(개인)

과세표준 구간세율  누진공제

0~3억	0.5%	0원
3~6억	0.7%	–60만
6~12억	1.0%	–240만
12~25억	2.0%	–1,440만
25~50억	3.0%	–3,940만
50~94억	4.0%	–8,940만
94억 초과	5.0%	–1억 8,340만

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여기까지가 1주택·다주택 종부세의 기본 계산 흐름입니다.  
아래부터는 실제로 세금이 얼마나 달라지는지 ‘진짜 금액’을 예시로 보여드리겠습니다.

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# 6. 종부세 계산 예시 (1세대 1주택)

▶ 예시1) 공시가격 12억 1주택

→ 12억 이하 → 종부세 없음

▶ 예시2) 공시가격 16억 1주택

1. 16억 – 12억 = 4억
2. × 60% = 2.4억(과세표준)
3. 2.4억은 “0~3억 구간(0.5%)”
   • 세액: 2.4억 × 0.5% = 120만 원
4. 고령자·장기보유 공제 80% 적용 시
   • 120만 × 20% = 24만 원

📌 요약  
- 공시가 12억 이하는 종부세 없음  
- 공시가 16억 1주택자는 공제 후 실부담 약 24만 원(고·장 공제 적용 시)  
- 다주택자는 과세표준 구간이 핵심: 6억~12억 구간이 부담 변화가 가장 큼

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# 7. 종부세 계산 예시 (다주택자)

▶ 예시) 공시가 합산 20억(2~3주택 보유)

1. 공시가 20억 – 공제 9억 = 11억
2. × 60% = 6.6억(과세표준)
3. 6.6억은 “6억~12억 구간(1%) / 누진공제 –240만”
   • 세액: (6.6억×1%) – 240만
   • = 660만 – 240만
   • = 420만 원

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# 8. 고령자·장기보유 세액공제(1주택 핵심 혜택)

✔ 고령자 공제

• 60~65세: 20%
• 65~70세: 30%
• 70세 이상: 40%

✔ 장기보유 공제

• 5년 이상: 20%
• 10년 이상: 40%
• 15년 이상: 50%

✔ 두 공제 합산 최대 80%

1주택 고령자·장기보유는 절대적으로 유리한 구조입니다.

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# 9. 세부담상한(150% 규제)

세부담상한은

(전년 재산세 + 전년 종부세)의 **150%**까지만
올해 세금이 증가할 수 있도록 제한하는 제도입니다.

즉,

• 집값이 크게 올라도
• 공시가가 급등해도

갑자기 ‘세금폭탄’처럼 세액이 튀지 않게 설계되어 있습니다.

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# 10. 분납 기준(나눠 내는 제도)

종부세(농특세 제외)가 250만 원 초과하면 분납 가능합니다.

• 250만 ~ 500만: 250만 초과분만
• 500만 초과: 전체의 50% 이하
• 분납 기한: 원래 납부기한 경과 후 6개월 이내

종부세 고지서에 분납 안내가 표시됩니다.

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# 11. 종부세 절세전략

✔ 1) 1주택자는 공시가격 12억 이하 여부 먼저 확인

→ 12억 이하면 종부세 자체가 없음.

✔ 2) 공동명의 vs 단독명의 유불리 비교

• 공동명의: 9억×2명=18억 공제
• 단독 + 1세대 1주택 특례: 12억 + 고령자·장기보유 공제 가능
  → 계산해보고 선택해야 절세 극대화.

✔ 3) 공시가격 이의신청(4~5월)

공시가 낮아지면 종부세 부담이 바로 감소.

✔ 4) 고령자·장기보유 공제 적극 활용

최대 80% 공제 → 대부분 구간에서 부담 미미.

✔ 5) 과표 관리(증여·취득·매도 시기 조정)

과세표준 구간을 조절해 누진세율을 회피하는 방식.

 

👉 집 보유세를 정확히 계산하려면 취득 단계에서 드는 비용도 함께 봐야 합니다.  
   ‘2025 취득세 완벽 가이드’에서 세율·계산법·카드납부까지 한 번에 확인하세요.

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📌 종부세는 대부분 이 5가지 질문에서 답이 나옵니다.

# 12. 가장 많이 헷갈리는 Q&A

✔ Q1. 공시가 12억 1주택인데 종부세 나오나요?

→ 아니요. 0원입니다.

✔ Q2. 공시가 9억짜리 두 채(총 18억)면 종부세 나오나요?

→ 기본공제 9억 → 과표 발생 → 종부세 나옵니다.

✔ Q3. 공동명의 1주택이 무조건 유리한가요?

→ 아님. 계산해보고 선택해야 함.

✔ Q4. 다주택 중과 부활했나요?

→ 현재 기준 **3주택 이상 세율(최대 5%)**만 유지되는 구조.

✔ Q5. 세금이 갑자기 폭증할 수 있나요?

→ 세부담상한 150%가 막아줌.

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# 14. 2025 종부세 결론

• 1주택 기본공제 12억
• 공정시장가액비율 60%
• 세부담상한 150%
• 고령자·장기보유 최대 80% 공제

즉, 1주택자는 대부분 부담이 낮고, 다주택자도 계산식만 이해하면 예측 가능합니다.

2025년 종부세는 “복잡한 세금”이 아니라 정확한 구조만 알면 불안할 필요 없는 세금입니다.