2026년 양도세 유예 끝나면 세금 폭탄? 실제 계산으로 본 다주택자 절세 타이밍

🏡 2026년 양도세 유예 끝나면 세금 얼마나 늘어날까?

실전 계산 예시로 보는 다주택자 절세 전략

 

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📚 목차
1️⃣ 왜 2026년 5월 9일이 중요한가
2️⃣ 유예 종료 후 달라지는 세금 구조
3️⃣ 실제 계산으로 보는 세금 차이
4️⃣ 다주택자 매도 전략 핵심 포인트
5️⃣ 마무리 요약과 실전 팁

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1️⃣ 왜 2026년 5월 9일이 중요한가

정부는 2025년 10월 15일 발표를 통해 다주택자 양도세 중과 배제를 **2026년 5월 9일까지** 연장했습니다.  
다만 중요한 기준은 ‘계약일’이 아니라 **양도일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)**입니다.
즉, **2026년 5월 9일까지 양도일이 도래한 경우에만** 중과 배제가 적용되며, **2026년 5월 10일 이후 양도일이 도래하면**  
다시 중과세율이 적용됩니다.

📍유예기간 내 양도 시 기본세율(6~45%) 적용  
📍유예 종료 후 양도 시  
  2주택자 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과

💬 같은 양도차익이라도 양도 시점에 따라 세금이 **1억 원 이상 차이** 날 수 있습니다.

 

 

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2️⃣ 유예 종료 후 달라지는 세금 구조

현재 다주택자에 대한 양도소득세 중과는 한시적으로 배제되어 있으며, 정부는 2025년 10월 15일 발표를 통해 이 중과 배제 기간을 **2026년 5월 9일까지** 연장했습니다.

다만 가장 중요한 기준은 ‘계약일’이 아니라 **양도일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)**입니다.

즉, **2026년 5월 9일까지 양도일이 도래한 경우에만** 다주택자 양도세 중과 배제가 적용되며,
**2026년 5월 10일 이후 양도일이 도래하면** 다시 중과세율이 적용됩니다.

구분 | 유예기간 내 | 유예 종료 후
1주택자 | 기본세율 | 기본세율
2주택자 | 기본세율 | 기본세율 +20%p 중과
3주택 이상 | 기본세율 | 기본세율 +30%p 중과

⚠️ 기준일은 반드시 **양도일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)**이며, 계약만 유예기간 내에 체결했더라도 잔금일이 유예 종료 이후라면 중과세가 적용될 수 있습니다.

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3️⃣ 실제 계산으로 보는 세금 차이

• 취득가: 6억
• 양도가: 11억
• 양도차익: 5억
• 2주택자, 장기보유공제 제외

구분 / 유예기간 내 / 유예 종료 후

세율	42%	62%
예상세금	약 2.1억 원	약 3.1억 원
차이		약 1억 원 증가

📊 이처럼 시기만 달라도 세금이 1억 원 이상 늘어날 수 있습니다.

※ 위 세율은 이해를 돕기 위한 단순 비교 예시이며, 실제 세율은 과세표준·지방소득세 포함 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

2026년 양도세 유예가 끝나기 전, 다주택자가 알아야 할 핵심은 ‘언제 팔고, 어떻게 팔 것인가’입니다.
👉 실제 매도 시기별 전략은 [39번 글] 다주택자 필독! 2026년 양도세 중과 유예 안전 매도 5단계에서 자세히 확인하세요.

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4️⃣ 다주택자 매도 전략 핵심 포인트

✅ 3~4월 내 계약 완료: 토지거래허가구역은 승인까지 2~4주 소요
✅ 전세 낀 주택 주의: 실입주자만 허가 가능
✅ 특약 필수: “허가 지연 시 잔금일 조정 가능” 문구 추가
✅ 잔금일·등기일 점검: 유예 종료일(5월 9일) 전 완료
✅ 매도 우선순위: 허가구역 내 주택부터 조기 매도

💡 세무사 상담을 통해 정확한 양도일과 세율 확인이 중요합니다.

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5️⃣ 마무리 요약과 실전 팁

2026년 5월 9일 이후엔 다주택자의 양도세 부담이 크게 늘어납니다.
지금부터 계약·허가·잔금 일정을 역산해두면, 세금 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.

 

📌 핵심 요약
유예기간: 2026년 5월 9일까지
중과세율: 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p
잔금일이 기준일!

토지거래허가구역은 여유 있는 일정 필수
💬 “언제 팔 것인가”가 결국 “얼마 절세할 것인가”로 이어집니다.

🔗 국세청 홈택스 양도소득세 계산기 바로가기